Face à la hausse des taux d’emprunt et la diminution de la capacité d’emprunt des ménages, l’acquisition d’une passoire thermique peut s’avérer intéressante grâce aux dispositifs d’aides à la rénovation énergétique et une décote sur le prix d’achat.
Une décote possible pour compenser la baisse de capacité d’emprunt
Les passoires thermiques, ces logements affichant un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE), ont tendance à être plus difficile à vendre. En effet, ils peuvent nécessiter d’importants travaux pour être conformes et ainsi éviter leur interdiction à la location. Selon certaines études, les baisses de prix peuvent atteindre 20% pour les biens avec un DPE F ou G, soit bien plus que la réduction habituelle de 5 à 10%. De plus, la capacité d’emprunt des Français a chuté drastiquement depuis janvier 2022 en raison de l’augmentation des taux d’intérêt. Ainsi, acheter une passoire thermique à prix réduit peut être une solution intéressante dans ce contexte moins favorable.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans l’ancien pour financer les travaux
- Le PTZ dans l’ancien, bien que moins utilisé ces dernières années, peut rapidement regagner en popularité compte tenu des taux d’emprunt actuels.
- Il permet aux primo-accédants qui achètent dans l’ancien en zone B2 ou C de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération à 0%, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans.
Avec des taux d’intérêt potentiellement atteignant 5% prochainement, le PTZ dans l’ancien devient une option avantageuse pour réduire la facture des travaux liés à la rénovation énergétique.
Des avantages fiscaux pour les investisseurs
Outre les aides financières pour les travaux de rénovation énergétique, les investisseurs peuvent également profiter d’avantages fiscaux intéressants grâce au dispositif Denormandie.Pour bénéficier du dispositif :
- Les travaux de rénovation effectués doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération;
- Ils doivent entraîner une amélioration d’au moins 20% de la performance énergétique du logement;
- Si vous respectez ces conditions, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix total du bien, rénovation incluse, pour une durée de location de 12 ans.
Exemple concret du dispositif Denormandie
Un couple achète une propriété à Saint-Nazaire pour 200 000 € et réalise des travaux d’une valeur de 50 000 €. Le coût total de l’investissement s’élève donc à 250 000 €. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21% du coût total de l’investissement, soit 52 500 €. Cette réduction peut être étalée sur 12 ans, représentant une économie annuelle de 4 375 €.
Des travaux énergétiques nécessaires pour améliorer la performance énergétique
Pour tirer parti des avantages offerts par ces dispositifs, les travaux de rénovation énergétique doivent permettre au logement d’atteindre une classe de performance énergétique A, B, C ou D avant le 31 décembre 2025. Néanmoins, il convient de souligner que :
- Pour passer un T1 de 25 m² d’un DPE G à un DPE D, il faudra compter en moyenne 828 €/m², soit une enveloppe globale de 20 700 €;
- Un T2 noté G perdra généralement 8% de sa surface, soit 4 m², et un T2 noté F verra sa surface réduite de 1,2 m², soit 2,6 % de celle-ci, pour atteindre un DPE D;
- Pour finir, un T3 classé G perdra 9,2 % de sa surface après travaux d’isolation, soit 6 m², quand le même T3 classé F en perdra 3%, soit 1,95 m².
Soyons clair, l’achat d’une passoire thermique peut être une opportunité à saisir pour compenser la baisse de capacité d’emprunt. Les aides financières et avantages fiscaux offerts incitent les primo-accédants et investisseurs à rénover ces logements pour améliorer leur performance énergétique et ainsi contribuer à la transition énergétique en cours.